相信很多人有这样的感受：

青岛楼市自2018年萎靡2年多之后，在今年上半年迎来了久违的回暖，然而好景不长，进入下半年以来就有很多楼盘传来降价的消息，并且同一区域内楼盘间比着降价，大有“星星之火可以燎原”之势。

为什么别的城市都是采取一轮一轮的调控之后房价才会被彻底摁住，青岛楼市却是这样“主动压价”呢？

毕竟涨价降价都是表象，今天还是按照常规看一看青岛楼市的基本面。

置地有声第331期

本文授权转载自/青城山说（ID：qingchengshanshuo）

撰文/一毛道人

编辑/张慧

库存

先来看二手房库存。根据之前记录的某平台上青岛二手房的在售量，现在来对比一下三个时期的库存情况：

2020年3月还是69538套，9月14日就达到了85276套，一年半增长了15738套，增长率22.6%。

这至少可以说明两个问题：一是今年上半年市区火热的是新房，没有传导到二手房市场；二是房东售房意愿增多、增强，但市场不领情。

同时期别的城市二手房在售量情况，北京是85679套，广州88527套，深圳45841套，上海不显示在售量。

七普常住人口数量上，北京是2189万，广州是1867万，深圳是1756万，青岛是1007万。

也就是说，青岛以一线城市一半的人口，承压了差不多的二手房库存，你能说青岛二手房市场健康吗？

再来看下新房市场。

新房住宅：根据锐理数据的统计，截止到2021年8月底，青岛商品住宅库存1994万平，去化周期14个月。虽然去化周期近一年没怎么涨，但仍处于历史高点。

其中各区市的去化周期分别为：胶州21个月，市南18个月，莱西17个月，平度14个月，即墨14个月，城阳12个月，原胶南12个月，崂山12个月，原黄岛11个月，李沧10个月，高新区7个月，原四方7个月，原市北6个月。

仅从这个新房住宅去化周期上，就可以知道胶州楼市降价的原因了。

别墅：去化周期23个月。

商业：去化周期85个月。

办公：去化周期63个月。

公寓：去化周期57个月。

先不说商业性质房子别的缺点，就这一个超长的去化周期，你还敢买吗？

笔者不断建议大家买优质区域的优质房子，从这个二手房在售量、不同新房性质的去化周期上是能证明我这个判断的正确性的。

供应

2018-2020年是青岛的土地成交“大年”，2018-2020年三年分别成交土地建筑面积为2570、2940、2650万平方米，三年共计成交8160万平方米。

今年青岛实行了集中拍地，但表现一点也不差。

第一批次集中拍卖，青岛市辖区成交土地61宗，占地面积161万㎡（含划拨），成交总建面335万㎡（含划拨），成交总价135亿，折合楼板价4207元/㎡。

刚刚结束的第二批次集中拍卖中，青岛市辖区成交76宗，成交总占地面积265.6万㎡（含划拨），成交总建面633.8万㎡（含划拨），成交总价279亿，折合楼板价4670元/㎡，

两次集中拍卖成交建筑面积968万㎡，今年青岛还有一次集中拍卖的机会，这个成交面积看似比2018-2020年的要少不少。

但上述两次集中拍卖成交面积统计的是市辖区，不包括胶州、平度、莱西三个县级市，如果再加上这三个市的，应该不会比前三年差多少。

另一方面，由于市区可开发土地的稀少，青岛这几年大部分的供地都在郊区。庞大的土地供应，将至少不会支持青岛房价的全面回升。

需求

青岛本地人有多少买房、置换需求，这个没法统计。而且，任何一个在楼市上有前途的城市，都不会以本地人作为买房对象。

因此，我们用六普、七普数据来计算下国内主要城市近十年的常住人口增长量。

青岛近十年增加了136万人，每年10万左右，这个数据并不显眼。而且，这里面还包括本地的新出生人口。

在户籍人口上，情况更加严峻一些，根据青岛相关部门的介绍，2018年青岛户籍人口增长率为17.90‰、增加14万余人，2019年增长率为13.27‰、增加10万余人，2020年增长率为9.75‰，增加8万余人，人口增长率和净增长数量陆续在两年下滑。

很多买房者都是以家庭为单位的，还有一些外来人口不买房，这样的话每年新增加的10万人能买5万套房就不错了。

而青岛每年卖2500万平方米建筑面积的地，即使按照60%的住宅比率、120平的平均面积，那也是12.5万套房。

如此看来，除了外在需求之外，青岛本地人还需要继续买房才能消耗掉这么庞大的供应。

另一方面，青岛还推行有人才住房、共有产权住房，分走了不少流量，很多远郊区的政策房已经面临着无人或少人申请的窘境了。

需求端的不济，将比库存、供应对青岛楼市的影响更大。

信贷

青岛的房贷环境不断都不怎么友好，在去年别的城市首套5.0%左右的时候，青岛就已经是首套5.35%、二套5.65%。

进入今年下半年，青岛的房贷利率是一个劲地涨。现在青岛的主流银行已经是首套5.45%、二套5.75%了。

但对于买房者影响最大的并不是房贷利率上涨，毕竟只是每个月多还几十块钱的事。

利率上调是房贷趋紧的一个信号，青岛已经有不少银行停止接受房贷了，其他银行也延长了放款期限，少的也在1个月以上，多的要半年以上了。

对于买房者，这才是最要命的。放款时间延长，意味着贷款多的买房者越来越不受待见。二手房东等着回款不会卖给贷款多的，新房开发商表现只会更明显。至于征信不好的，可能就没有银行愿意给你贷款，你将失去买房的机会。

当然，信贷收紧不仅影响买房者，影响的是整个楼市。信贷收紧，楼市趋冷；信贷宽松，楼市紧俏。

信贷收紧，对青岛楼市短期的影响很大。

政策

楼市是政策市，因此必须分析青岛的楼市政策。

虽然青岛最新的调控政策还是2018年4月的，已经近三年半没有更新。但青岛的“拿到房产证后五年限售”，至今仍然是全国最严的。

只靠这一个政策就堵死了楼市投资客的路。而且从别的城市的经验来看，这个政策短期内没有放松的可能。

另一方面，青岛楼市2018年经历过大涨大跌，买房者都有切身的经历，很多人至今都谈“房”色变，有心理阴影了，入市的意愿不大。

库存、供应、需求、信贷、政策，是楼市最重要的五个影响因素。正是这五个表现不佳的因素，才使得今年上半年青岛短暂释放的买房需求很快被消化殆尽了。

这么一说，也就好理解今年上半年市区学区房、新房量价齐涨，二手房和郊区新房怎么也等不到好行情，以至于胶州、胶南、即墨一些楼盘等到现在只能降价了。

这一点从近一年来的新房、二手房成交情况也能看得出来：

到2021年8月份，新房成交量已经陆续在降了2个月，二手房则降了4个月。

按照这个趋势，青岛楼市今年的“金九银十”基本是要泡汤了。而且，整个下半年的市场都不会太好。

在未来很长一段时间内，青岛楼市恐怕又要重复这样的规律了：

市区二手房还是不好卖，毕竟今年上半年那么好的时候都卖不出去。所以，对于手里有房要卖的朋友来说，要是有人愿意来接盘的话，一定要抓住机会赶紧卖了，即使降点价。总之，以后要善待买房者，以后俨然是买方市场。

市区新房恐怕还要延续以往的紧俏局面，供地不多，置换需求仍在，看不到降价的可能。这部分置换的又会把原有的房子卖掉，这会加剧二手房的“坏”行情。

近郊区、郊区核心区的房价也不会有大的波动，需求、供应能够达到很好的平衡，但可能会受到远郊区房价变动的影响。毕竟，一下降了四五千，性价比就出来了。

远郊区现在已经开始了新一轮降价潮，还没降价的盘后续会以各种方式来降价，但已经降价的基本上不会继续降价了。毕竟，六七千的房价已经比不上省内一些县城，这个性价比还是不错的。虽然笔者不建议在远郊区买房，但如果你在远郊区工作，有买房居住需求，那么从现在到年底可以好好选房了。

综上，以后的青岛楼市将会更加分化，再也不会出现以前大涨暴涨的疯狂行情了。平平淡淡、小涨小跌，偶尔兴起、接着降价，将是青岛楼市的常态。