文章来源：质观鲁楼

9月13日，随着胶南熔断4宗地线下结果出炉，一场备受瞩目的“土拍盛宴”落下帷幕。

此次成交的76宗中，有住宅类63宗，总占地面积224.9万㎡，规划总建面536.14万㎡，住宅类成交总价242亿。

值得注意的是，此次土拍本土房企表现依旧扎眼，例如和达、青特、鲁信等，一些老牌本土房企又开始行动。

其中，青建以折合18059元/㎡的地价拿下青建青尊府用地。这不仅是本批次中最高楼面地价，同时也仅次于2010年辛家庄远洋公馆19500元/㎡的拿地价，为青岛成交楼面地价的第二高。

一场激烈的“土拍博弈”，再次让青建脱颖而出，一举摘得崂山新地王。作为青岛本土级房企，这一新地王的横空出世又将给青岛楼市带来怎样的影响？它将面临的是怎样的机遇和挑战？

青建：从业地产38年

在青落子十余项目

青建集团股份公司（简称青建）始于 1952 年，是一家大型综合跨国企业集团，同时也是山东省首家取得房屋建筑施工总承包特级资质的企业。

1983年，青建集团正式开始涉足房地产业，主要包括大型住宅小区、写字楼、商住楼、别墅、公寓在内的各种产品形态，并在以青岛、济南、北京三大城市为战略重点的基础上逐步确立了青岛市—山东省—全国范围的市场格局。

另外，青建也是较早一批走出国门的房企。1983年青建开始开拓国际市场，市场遍布东南亚、中东、非洲、大洋洲等30多个国家和地区，在国内十几个省市和海外二十多个国家设有40多个分支组织。

在多年的开展历程中，“青建地产”旗下项目凭借优秀的产品品质曾荣获“2006年地产中国著名楼盘”、“中国建筑设计创新楼盘”、建设部“国家康居示范工程”、“中国人居环境金牌建设试点项目”等多项荣誉。

据集团官网介绍。青建以三十余年精耕细作、数十万业主开发服务经验，以地段、品质、配套、户型、景观、物业六大严苛标准，打造全新六好社区。

据不完全统计，青建在青共计落子十余个项目，从已建成的项目情况来看，青建项目的品质还是值得信任的，产品口碑也不错。现在在售的青建尚合府、青建金尊府、青建金宸府、青建悦海澜山等项目，成为青岛房地产市场的品牌项目。

沙子口：“豪宅”集中地

商业配套是短板

据土拍公开信息，青建此次拍得的地块规划为青建青尊府用地，位于崂山区规划姜哥庄路以东、北姜安置区以北，主力户型为158－226.86㎡多层洋房，占地面积20492.5㎡，规划建筑面积20492.5㎡，容积率1.01，楼面价18059元/㎡，最高限价20767元/㎡，起拍总价3.7亿。

图片来源：克而瑞青岛

因该地块竞得者需要提取1850万的人才住房资金，因此地块折合成本18962元/㎡。

地价新高的出现并非偶然。它一方面是青建对自身资金与开发实力的自信，同时也离不开地块自身得天独厚的地理优势。

“千难万难，不离崂山。”在青岛人眼里，崂山绝对是一块风水宝地。

自上世纪90年代以来，崂山就成为了青岛楼市的“豪宅”集聚地。随着青岛城市重心东迁，市南东部和崂山构筑了最能代表青岛新形象的前海一线，一时间大量重量级房企涌入崂山区，各类豪宅更是层出不穷，崂山区也成为青岛宜居的高端样板。

项目的热卖的同时，崂山区的房价也在迅速上涨，并且一路向北延伸。

此次青建落子沉寂多年的沙子口板块，作为青岛市内最后一片滨海山居之地，沙子口片区位于崂山南麓，崂山区东南部。

片区东接国家5A级崂山风景区，西侧紧临石老人观光园，午山、烟台山、棉花山三山环绕，小流域之内山、湖、林、海等资源非常丰富。

另外，该片区拥有着城市中得天独厚的原生态自然资源，驰名中外的崂山水富含人体所需多种微量元素，“崂山啤酒”和“崂山矿泉水”享誉海内外。同时该片区还是政府重点开展区域，现在已逐渐成为青岛东部大型、高端、滨海生活社区。

以前人们对沙子口的印象就是“小渔村”，片区长期处于配套不足而导致的开展滞缓状态。

在地理优势的加持下，沙子口片区的开展也正在发生翻天覆地的改变。

第一时间是规划的地铁4号线贯穿于此，如此便将沙子口与老城区、东部新区连为一体；

紧接着的是踌躇了多年的崂山区“南提北进”重点项目——沙港湾项目，也进入正式的建设阶段。作为滨海城市，青岛不断缺乏具有龙头带动作用的高端文旅项目，特别是具有海洋特色的文旅业态。

但需要注意的是，该片区的商业配套仍是短板，虽然2020年年底， 青岛市自然资源和规划局对青岛市崂山区沙子口北片区控制性详细规划部分地块进行调整批前公示。规划调整后，新增了商业配套和教育配套，但待配套真正落成还需时日。

整体来看，沙子口板块虽然占据着优质的自然资源，但片区基建更新速度仍需提高。

分析：高成本+高期待

“地王”是把双刃剑

今年青岛刚开始实施土拍“两集中”政策，第一次集中土拍绿城以楼板价17000元/㎡+自持商品住宅建面2106.9㎡取得开平路45号地块；第二次集中土拍青建以18059元/㎡的地价拿下青建青尊府用地。

在土地市场激烈的竞争中地价频现新高，一方面体现着房地产企业对于土地资源的的迫切需求，同时也影响着土地市场的正常运行，加剧了政府的宏观调控难度。

同样，这一次沙子口的“重金拿地”也证明了青建对该地块的重视程度，间接表现出青建对该地块给予厚望，以及对地块开展潜力的看重。从现在发布的项目规划来看，低容积率、大户型、多层洋房的设计，无疑是高端住宅的定位，凭借青建国有企业过硬的实力，该项目还是十分值得期待的。

但需要注意的是，众所周知房价与地价的关系紧密相连，二者相互作用。“地王”的出现促使房地产价格上涨，地价的不断升高使房地产开发成本加大，必然会将成本转移到房价上，最终也会加大了购房者的购房压力。

据分析，该地块周边现在在售的项目有海信小镇高层均价3.6万㎡，联排均价7万左右。周边产品的价格如果和该项目差距太大，而品质又不够出彩的话，未来在产品销售方面可能会遇到瓶颈。

另外，“地王”的出现同时也土地开发成本加大，房企要顺利获得多种方式筹集资金，有可能导致企业的资产负债率的增高，经营风险加大，如果对于拍得的土地后续资金跟不上，就会面临巨额的土地闲置费，因此开发一块“地王”对房地产企业来说，也是一个严峻的考验。

“昔日地王”远洋公馆就是个例子，从2009年到到2015年，经过了漫长的六个年头，远洋公馆的正式问世。虽然项目占据了绝佳的地理位置，但由于成本太高，远洋公馆项目并没有给远洋带来太多利润。

“地王”是一把双刃剑。青建的问题，就是该如何使好这把“双刃剑”。

对于青岛这样经济高速开展的地区，“新地王”不断涌现是一个普遍而正常的现象；而每一个“地王”的出现，都承载着开发商满满的期望。但无论是青建，还是前前后后这些在土拍市场中厮杀夺魁的房地产企业们，要采取怎样的智慧，将地块和企业的优势充分发挥出来，也是开发商需要仔细斟酌的问题。