在房子上，每一个城市都有一条鄙视链；相应的，在房价上，每一个城市也都有一个等价线。这一点，青岛也不例外。

我曾简单的画过青岛的房价等价线：

这只是一个大概的房价等价线，能够简单的反应一个区域的房价情况，但不宜过多解读，因为个别区域、房子新旧、楼层等都会造成很多房子的价格偏离等价线。

我在扒拉青岛的房价地图时，还发现了一个现象：房价从市区到郊区递减时，新房（含2010年之后的二手次新房，下同）和二手房（2010年之前的二手房，下同）出现了不同步，二手房比新房慢了一步或者说降了一个档次。

即，市南、崂山的二手房价格和市北的新房差不多，市北的二手房价格和李沧、黄岛的新房差不多，李沧的二手房价格和城阳新房差不多，黄岛的二手房价格和胶南新房差不多，城阳的二手房价格和即墨、胶州新房差不多。

当然这也只是一个普遍现象，个别区域、个别房子会出现偏差，没必要拿来较真。

这样一个现象就会对我们买房造成困扰，同样的单价和总价，你是选择更偏离市区一点的新房，还是更靠近市区中心的二手房？

1

二手房的缺点是：

（1）老，房龄老带来两个问题，一是贷款年限少，1990年之前的房子在青岛很多银行只能贷款10几年，对买房者的贷款能力、还款能力都提出了更大的要求；二是随着房龄的增加，房子的质量也在下滑，各种“老年病”会逐渐出现。

（2）破，这个破更多的体现在室外，因为室内可以二次装修。老房子的楼梯、外立面、楼下、小区，都是一片脏乱差的视觉感。

（3）小，因特殊历史时期的限制，多数老房子都很小，30平到70平占大部分，不能满足现代人的居住需求。

（4）户型差，上面说过老房子户型的缺点，往往厕所一步长，客厅放不开床，卧室又大又长，边角曲曲折折，组成了“马桶”“手枪”等各种奇葩户型。

（5）没有电梯，老房子绝大多数是不带电梯的，你买了老房子不是爬楼梯一天两天，是以年为单位计算日子的，越来越懒的年轻人没几个看得上的，老年人看得上也爬不动楼梯。

（6）停车难，老旧小区停车位少，常常出现居民私自划分车位、占领公共区域的现象，而道路两旁车位收费又很高，乱停车还容易贴罚单，无形间增加了经济支出。

二手房的优点是：交通便利，教育、医疗便利，购物便利，工作便利，小学较好，配套不错等等。

新房和二手房的优缺点正好相反。

认识到了新房和二手房的优缺点才好做对选择。我认为到底怎么选是没有绝对正确和错误的，还是要针对买房人区别对待。

2

如果你是一个外地来青的小伙子、小姑娘或者刚结婚的小夫妻，那我建议你在承受范围内买一个新房。

由于没有工作多长时间，手里的首付没有多少，很难一步到位买一个大房子，日后换房的可能性比较大。

而且我也不建议超出能力范围之外的过度追求一步到位，为了满足这个追求，你可能会选择偏远的大户型或者市区的差户型，或者借过多的钱、贷过多的款提前透支生活，这都是不明智的。

青岛多年的房地产历史已经证明，二手房尤其是老破小房价的上涨速度跟不上新房，甚至跑不赢通胀速度。

另一个问题是，新房（当然是指次新房）好卖，二手房不好卖。涨价更多、更好卖的新房，将为你日后换房给予最佳条件。

我认为越穷越要买新房，你手里资本有限，以后别人资助换房的可能性也不大，买新房可能是你以后改善置换的唯一方法。买了二手房，尤其是老破小，很有可能你以后的人生就限定在了这套房子上。

当然，买新房也不是越远越好，假设你在市区工作，我建议你买在以市政府为中心的1小时通勤圈里，为什么不是以工作单位为中心，因为房价涨跌是以大部分人的需求为基础的。

假设你在郊区工作，一定要在郊区的核心区买房。

3

如果你是一个学龄前孩子的父母，那你就要考虑学区房了。

为人父母，买房就不能那么任性，或者说“唯利是图”了。

当然，买房还是应以新房为主。每一个区都有比较不错的学校，或者正在规划好的中小学，买一个带学区的新房子是年轻父母的最佳选择。

有条件的父母也可以买市南中部的学区房，顶尖学区房永远都是优质资产。

但没有条件的父母是没有必要强制追求顶尖学区房的，房子的首要功能是居住，其次才是学区这种附加功能。

牺牲居住舒适度，过度追求学区房，一家人挤在二三十平的老房子里，劣质的居住条件、与同学的家庭差距对孩子造成的心理影响，恐怕会挤兑掉学区房对孩子的带动作用。

4

如果你是一个折腾不动了的中年人，房子对你来说居住功能已经大于金融属性。

当然我是指中年刚需或刚改，炒房客或者投资客请参考第2条。

中年人上有老下有小，身体机能、精力都下降了，工资上涨的空间也已经被严重压缩，一部分人还可能随时会失业，这个年龄就应该求“稳”为主了。

房子离你的工作单位应以通勤时间半小时为宜，房子越新越好，尽量买电梯房，多层无电梯的房子应以二三层为佳，以照顾你日益迟暮的身体。

5

如果你是一个退休的老人，想买一个养老房，一定要警惕郊区的坑。

老人在市区待了一辈子，退休了想去清净的地方养老，这是人之常情，无可厚非。

既是“养老”，说明你已经老了。生活不是看风景，还有一堆鸡零狗碎要打理，要买菜、买衣服、住院看病，这都不是郊区养老房子能够配套的。

也许你会说自己现在还迈得动脚、开得动车，那你病了呢？孩子往往在市区上班，不能24小时陪伴在身边，一点的不便就会打击的你无可奈何。

所以，没有钱聘专门的保姆和司机，还是老老实实在市区买个电梯房或者多层楼的低楼层为宜。

还有的老年人喜欢退休后到农村买个房子养老，期望着过过田园生活。

我想说的是，你在农村租个房子感受下田园生活就是了，千万不要买下来。除了上面所说的配套不足，你一个“外来户”多半可能是买不到宅基地的产权的，遇到拆迁很容易就被原房主“扫地出门”。农村往往讲究“圈子”文化，一个村可能就是一个姓，你的“买房合同”可能还不如村长的一句话。

就在8月11日，北京市政府出台《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》。其中规定：村民一户只能拥有一处宅基地，严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋，严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地等。

在保“粮食安全”的今天，会有越来越多的省市出台北京这样的政策。也就是说，你在农村“买”的房子和宅基地，或将得不到法律的保护。